info@lab-sud.ru

+7 (499) 994-01-09
105064, г. Москва, Нижний Сусальный переулок, дом 5, строение 19, офисный центр "Деловой"
140200, Московская область, г. Воскресенск, ул. Советская, д. 4, оф. 303

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

29 мая 2018

Ситуация: 

В июле 2017 года я продал свой магазин со складом за 7 млн рублей. В ходе сделки узнал, что ее кадастровая стоимость почти 25 млн! Сам работал на ЕНВД. Здание построил и ввел в эксплуатацию в 2010 году. Теперь должен заплатить налог с продажи более 5 млн! Объект находится в Норильске. Как оспорить завышенную кадастровую оценку?

Комментриует генеральный директор компании «Лаборатория судебных экспертиз» Андрей Пашко:

Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна соответствовать или быть близкой к рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость – это стоимость, установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец). Поэтому в случае, если стоимость объекта, определенная для продажи, была установлена на основе исследования рынка аналогичных объектов, то, в соответствии с требованием законодательства, она должна оказаться близкой к кадастровой стоимости.

Зачастую встречаются ситуации, когда продавцом стоимость объекта определяется вовсе не по рынку, а по его субъективным понятиям. В таких случаях стоимость объекта может быть как завышена, так и занижена. Но на практике распространена ситуация, когда кадастровая стоимость действительно завышена при сравнении с рыночной стоимостью, причем завышена в несколько разы и даже десятки раз.

Ниже приведем возможные алгоритмы оспаривания кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены алгоритмы решения такой проблемы для физических лиц и для юридических. При этом алгоритм оспаривания кадастровой стоимости для индивидуальных предпринимателей такой же, как и для физических лиц.

Итак, для юридических лиц для оспаривания кадастровой стоимости необходимо подготовить отчет о рыночной стоимости объекта. При этом рыночная стоимость объекта должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.

В случае, если разница между рыночной стоимостью объекта и кадастровой стоимостью будет составлять более 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости необходимо сдать на проверку в СРО и получить на него заключение. Если разница по стоимости будет составлять меньше 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости объекта сдавать на проверку в СРО не требуется.

Далее отчет об определении рыночной стоимости объекта с заключением СРО или без него (в зависимости от разницы уменьшаемой стоимости) с соответствующим заявлением необходимо подать в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. На практике положительное решение в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости получает лишь 10% заявителей.

В случае, если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости рассмотрела заявление с отрицательным результатом для заявителя, то заявитель может обратиться в суд с соответствующим исковым заявлениям.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц и индивидуальных предпринимателей проще: обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости не требуется, а сразу можно идти в суд с соответствующим исковым заявлением. Для обоснования своих исковых требований к исковому заявлению необходимо приобщить документ, подтверждающий рыночную стоимость объекта. Таким документом может быть не только отчет об определении рыночной стоимости объекта, но и заключение специалиста-оценщика или справка.

В процессе судебного разбирательства по оспариванию кадастровой стоимости суд может назначить судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта. В случае, если при проведении оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта будет меньше кадастровой, то суд удовлетворит исковые требования истца и установит размер кадастровой стоимости объекта в соответствии с рыночной.

Следует отметить, что истец имеет право потребовать возмещения всех судебных издержек, связанных с данным судебным разбирательством: стоимость проведения судебной экспертизы, оплату государственной пошлины, стоимость услуг адвоката (представителя), оплату за подготовку отчета об определении рыночной стоимости объекта (заключения специалиста, справка) и прочие.

 

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_osporit_kadastrovuyu_stoimost_kommercheskoy_nedvizhimosti/7110

В архив